سر خط خبرها:
اختصاصی «فکرشهر»

مسکن مهر و مسکن ملی/ تکرار پارادوکس غرور و ناتوانی

فکرشهر: به طور کلی، طرح اقدام ملی مسکن یک کپیِ گران از  طرح مسکن مهر است؛ با این تفاوت که در این طرح، دولت پذیرفت نباید خود به صورت مستقیم وارد حوزه ساخت و ساز ‌شود...

فکرشهر ـ آرش علیزاده*: هنگامی که صحبت از خانه می شود، در ذهن ما تصویری از یک سرپناه و تعدادی اتاق توأم با سرویس های مختلف به وجود می آید؛ در حالی که وقتی صحبت از مسکن می شود، منظور سطحی وسیع تر از خانه است که شامل یک سیستم دسته جمعی می شود و آن، مجموعه ای از خانه ها، مراکز آموزشی، مغازه ها و تاسیسات وابسته و مورد نیاز خانه هاست که در واحد شهری مطرح می شود. در کشور ما بسیاری از مردم بیش از نیمی از عمر خود را در محل مسکونی خویش به سر می برند و متاسفانه مسکن، بزرگ ترین سرمایه گذاری خانوار ها را تشکیل می دهد.

تامین مسکن برای قشر ضعیف جامعه، دغدغه ی تمامی دولت ها در سطح جهان بوده است، به گونه ای که سازمان ملل و نهادهای قانون گذار جهانی٬ قوانینی را برای خانه دار کردن انسان های کم درآمد تصویب کرده اند. در کشور ما نیز، اصل 31  قانون اساسی، دولت ها را ملزم نموده است که تمام سعی خود را برای خانه دار کردن مردم انجام دهند و این دربرنامه تمام دولت های بعد از انقلاب بوده است؛ اما آن چه که از سال 1386 به نام «پروژه های مسکن مهر» در دولت عدالت محور، همراه با هیاهوی تبلیغاتی گسترده مطرح شد، چند هدف عمده داشت؛ این اهداف  شامل افزایش کیفیت ساختمان های مسکونی با استفاده از اصول فنی٬ صرفه جویی در هزینه های ساخت و کاهش قیمت تمام شده واحدهای مسکونی بود؛ این شعارها،  استفبال زیاد مردم به خصوص اقشار کم درآمد را به همراه داشت. بر این اساس، 9387 تعاونی مسکن مهر با تشکیلات حقوقی خاص٬ با محدودیت زمانی 5 ساله تشکیل شدند! اساسا عملکرد پروژه مسکن مهر را می توان در سه حوزه عمران و شهرسازی، مطالعات اجتماعی و علوم اقتصاد مورد ارزیابی قرارداد؛ اگرچه این سه حوزه به لحاظ کالبدی در ارتباط با هم قرار دارند، اما آنچه که در این نوشتار به آن تاکید شده، تجزیه و تحلیل حوزه شهرسازی و عمران است.

در سال 1388 و نام گذاری سال اصلاح الگوی مصرف توسط  مقام معظم رهبری، دولت وقت سعی کرد دیدگاه اصلاح الگو مصرف زمین شهری و ارتقای کیفیت زندگی شهری را در قالب مسکن مهر بیان کند. طبق آمار ارائه شده، در کل کشور، 11516 هکتار زمین و در استان بوشهر 71 هزار هکتار زمین مربوط به مسکن مهر اختصاص داده شد. مشکل از جایی نمایان شد که دولت در سال 1386 متعهد شد، دومیلیون و یکصد و پنجاه هزار واحد را تا پایان سال 91 تحویل دهد؛ اما آنچه که تا آبان ماه سال 92 محقق شد و تسهیلات بانکی آن کامل پرداخت گردید، تنها 500 هزار واحد بود؛ به عبارتی، یک میلیون و ششصد هزار واحد دیگر در مرحله صفر تا صد اجرایی قرار داشتند. به گفته آخوندی، وزیر مستعفی دولت تدبیر و امید، از کل تعداد واحدهایی که دولت احمدی نژاد متعهد شده بود، تنها نیمی از آن واگذار شده است. این آمار به خوبی نشان می دهد که طرح مسكن مهر، نه تنها بهره وری زمين شهری را به شدت پایین آورده، بلكه با ابلاغ سیاست های پولی غلط، كيفيت زندگی شهری را با ایجاد پروژه های ناقص کاهش داده است.

در علم شهرسازی و برنامه ریزی شهری، واحدهای مسکونی که در قالب مجتمع ها و شهرک های مسکونی ساخته می شوند، باید الزامات و شرایط اولیه زیر را داشته باشند:

1- در نظر داشتن فضاهای تفریحی عمومی و تاسیسات وابسته به مسکن همچون فضای سبز، مدرسه، درمانگاه، مسجد، آتش نشانی.

2- این شهرک ها می بایست پاسخگوی نیازهای ساکنین خود باشند؛ نیاز هایی همچون مراکز خرید و مراکز فرهنگی.

3- زمین های در نظر گرفته شده نمی بایست در مسیر وزش باد و معرض رطوبت و مجاورت حشرات، خزندگان و در نزدیکی فاضلاب کارخانه ها و تاسیسات شیمیایی قرار گیرند.

4- داشتن راه های ارتباطی مناسب و بی خطر بین مجتمع های ساخته شده و دیگر محلات الزامی است.

5- در نظر گرفتن تاسیسات زیربنایی همچون شبکه آب، شبکه فاضلاب، دفع آب سطحی، شبکه گاز، شبکه برق، شبکه تلفن و محل جمع آوری و دفع زباله در شهرک.

6- در نظر گرفتن شبکه اتوبوس رانی و ایستگاه اتوبوس و پارکینگ در مجتمع ها.

حال، با در نظر گرفتن 6 نیاز بالا باید از خود پرسید، مجتمع ها و شهرک های  مسکونی که این سال ها در قالب مسکن مهر در کشور و به خصوص در استان ما احداث شده اند، تا چه حد الزامات شهرسازی را رعایت کرده اند؟ آیا واحد های مسکن مهر، رفاه عمومی ساکنانش را به ارمغان آورده است؟ آیا ساکنین امنیت و آرامش خاطر دارند؟ آیا در این مجتمع ها شور و نشاط اجتماعی وجود دارد؟ 

اما آنچه روشن و مبیّن است، افزایش اراضی مسکونی و تحمیل آن به محدوده شهری، توسط تعاونی های مسکن مهر وعدم توجه به ضوابط اولیه شهر سازی دراین شهرک ها است که بزرگ ترین چالش پیش روی دولت روحانی و شهرداری ها در حوزه برنامه ریزی شهری را خلق کرد. ابعاد فاجعه زمانی روشن می شود که وزیر راه و مسکن و شهرسازی دولت یازدهم اعلام می دارد جهت تکمیل زیرساخت های مسکن مهر تا 4 دولت آینده زمان نیاز است.

حال به سراغ مسکن ملی می رویم. حدودا یک سال از مطرح شدن طرح ملی مسکن می‌گذرد و با احتساب اطلاعات ارائه ‌شده قرار است در قالب طرح مذکور، وام 75 تا 100 میلیون تومانی با سود 18 درصد به متقاضیان پرداخت شود. در این طرح، متقاضیان باید 30 تا 50 میلیون تومان در بانک مسکن سپرده‌ گذاری کنند که طبق معمول از جزییات این مساله نیز اطلاعی در دست نیست. فارغ از ابهامات متعدد این طرح شباهت‌هایی به طرح مسکن مهر دارد و در واقع یک کپی ناقص از آن است. در طرح ملی مسکن متقاضی باید چهار شرط تأهل، عدم استفاده از تسهیلات دولتی حوزه زمین و مسکن از اول انقلاب تاکنون، عدم داشتن مالکیت از تاریخ اول تیرماه 84 به بعد و سابقه 5 سال سکونت را داشته باشد. در طرح مسکن مهر نیز تأهل، عدم استفاده از تسهیلات دولتی، سابقه سکونت 5 ساله و عدم مالکیت، چهار شرط ثبت‌نام متقاضیان دهک‌های پایین جامعه بود که البته بعد از چند سال و به ‌دلیل وجود واحد‌های فاقد متقاضی شرط تأهل حذف شد. بر اساس این، در قالب طرح مسکن مهر، دولت تسهیلات یارانه‌ای را به سازندگان پرداخت می‌کرد که پس از دوران مشارکت به نام متقاضیان (خریداران مسکن مهر) منتقل می‌شد. در حقیقت، شیوۀ ساخت مسکن ملی بر مبنای قرارداد مشارکت بین وزارت راه و شهر‌سازی و انبوه‌ سازان بنا شده است. در این قرارداد، آورده وزارت راه، زمین است، در مقابل، انبوه‌ سازان نیز متعهد به پرداخت هزینه عملیات ساخت هستند، پس از اتمام پروژه و تکمیل واحد‌های مسکونی، به نسبت آورده اولیه هر بخش، مالکیت واحد‌های مسکونی بین انبوه‌ سازان و وزارت راه و شهر‌سازی تقسیم خواهد شد.

با این حال، برای «مسکن ملی» ایرادات بسیاری عنوان شده که شاید اولین و مهم ترین آن، واریز مبلغ 30 تا 50 میلیون تومان پول توسط متقاضیان برای قرار گیری در صف وام است؛ وامی که نه تنها سود متعادلی برای آن در نظرگرفته نشده، بلکه با نرخ 18 درصدی که هم اکنون در بسیاری از بانک‌ها وجود دارد به متقاضیان داده می‌شود. حال این سوال مطرح می شود که آیا با چنین مبالغی، یعنی حدود 130 میلیون تومان، می توان در شرایط فعلی مسکن مناسبی تهیه کرد!؟ آیا اقشار کم برخوردار، توان سپرده گذاری چنین مبالغی را خواهند داشت؟ سوال بعدی اینکه مسکن مهر قرار بود ظرف چند سال به ثمر بنشیند، اما سال‌ها بعد از کلنگ زنی، دولت‌های بعدی را هم عاصی کرد! به طور معمول، ساخت مسکن حداقل دو یا سه سال از زمان کلنگ زنی تا عملیاتی شدن آن طول می کشد آن هم با ساختار کند و شرایطی که اکنون شاهد آن هستیم .حال  مسکن ملی که در یک سال باقی مانده دولت کلید می‌خورد تا کی قرار است به ثمر بنشیند و حوزه مسکن را درگیر خود کند؟از طرفی حجم پروژه‌هایی که در این طرح تعریف شده با توجه به نیاز کشور در این حوزه بسیار کم است یعنی ما سالانه دو میلیون مسکن جدید نیاز داریم ولی در این طرح حدود 460 هزار واحد در سال در نظر گرفته شده که در مقابل نیاز کشور عدد ناچیزی است و همچنین قرار است این مسکن‌ها با قیمت بازار و نه قیمت تمام شده مانند مسکن مهر در اختیار متقاضی قرار گیرد. قیمت تمام شده واحد‌های مسکن در طرح اقدام ملی، علی الحساب است، همین موضوع باعث می‌شود که متقاضیان در هنگام ثبت‌نام ندانند که یک واحد 70 متری برای آن‌ها چقدر تمام می‌شود و امکان افزایش قیمت تمام شده این واحدها در آینده وجود  دارد.

به طور کلی، طرح اقدام ملی مسکن یک کپیِ گران از  طرح مسکن مهر است؛ با این تفاوت که در این طرح، دولت پذیرفت نباید خود به صورت مستقیم وارد حوزه ساخت و ساز ‌شود.

مسوولین ارشد کشور هم می دانند و هم باید دوباره بدانند تنها راه خانه دار شدن مردم، پایین آمدن قیمت تمام شده ساخت مسکن در دراز مدت است که این محقق نمی شود مگر با افزایش ارزش پول ملی، کنترل بازارهای موازی از جمله ارز، سکه و طلا، کاهش تورم، کاهش نرخ سود تسهیلات بانکی و کاهش حجم نقدینگی.

قدرت ساخت و خرید مسکن برای همه دهک های جامعه با تغییرات مولفه های گفته شده رابطه مستقیم دارد و با ارایه طرح های موقت، ناقص، تبلیغاتی و محال نمی توان مردم را خانه دار کرد. همواره علم اقتصاد نشان داده است که پارامتر های گفته شده با سیاست های کلی خارجی و داخلی و مناسبات جهانی یک کشورهم سو است.

منابع
1-    مرکز آمار ایران
2-    مقدمه ای بر مبانی برنامه ریزی شهری،اسماعیل شیعه،دانشگاه علم و صنعت

*کارشناسی ارشد مهندسی عمران

دیدگاه خود را بنویسید